Как работать с оценщиками, когда Вам требуется оценка недвижимости.

Независимая оценка недвижимости - это процесс расчета стоимости недвижимости наиболее вероятной для реализации на открытом рынке. Независимая оценка недвижимости в Москве дает лишь не обязательную цену объекта оценки, об этом важно помнить и покупетелю, и продавцу при совершении сделки купли-продажи.

Если Вам оценка коммерческой недвижимости потребуется для залога в банке, нужно узнать у сотрудников банка, нужна ли им ликвидационная стоимость объекта недвижимости. Ликвидационная стоимость – это цена недвижимости, по которой он может быть продан на рынке в более короткие сроки. Например: стандартный срок продажи объекта оценки на рынке составит 6 месяцев, а продать следует не более чем за три, в этом случае определяется ликвидационная стоимость. Также часто в банках нужна справка о стоимости недвижимости. Необходимо помнить, что справка о стоимости имущества правомерна исключительно в случае наличия отчета об оценке объекта оценки, так как справка о стоимости имущества – это лишь результативная часть отчета об оценке имущества.

Оценка объектов недвижимости осуществляется приблизительно в течении 1 - двух недель. Итогом процесса "оценка коммерческой недвижимости" становится отчет об оценке недвижимости и, по желанию собственника, справка о стоимости имущества.

Как выглядит отчет об оценке коммерческой недвижимости.

Независимая оценка недвижимости в Москве чаще всего составляет от 60 до 100 и более страниц. В ней содержится копии документов, подтверждающих право оценщиков осуществлять оценочную деятельность, описание методов и подходов к оценке объекта недвижимости, описание объекта оценки, расчет стоимости объекта недвижимости.

Описание объекта оценки. Из чего оно состоит.

Описание объекта оценки должно быть составлено таким образом, чтобы точно идентифицировать объект недвижимости. Описание объекта оценки должно содержать не только площадь и адрес объекта недвижимости, но и подробный перечень оцениваемых комнат и помещений, материале стен, перекрытий, сведения о собственнике объекта оценки, данные о регистрации права собственника и т.д. Сокращенное описание объекта оценки находится в задании на оценку, максимально тщательное описание объекта оценки, включающее схему проезда, доступность от крупных автомагистралей, торговых точек, культурных центров, ближайших станций метро и т.д. должно находиться в отчете об оценке коммерческой недвижимости непосредственно после вводной части.

Какие существуют подходы к оценке недвижимости.

Оценка коммерческой недвижимости обязана включать в себя не менее точное описание подходов к оценке недвижимости. Подходы к оценке недвижимости в каждом отчете об оценке коммерческой недвижимости обязаны состоять из теоретической части и описания применимости в каждом конкретном случае. Всего доступно три подхода к оценке имущества: сравнительный, затратный и доходный.

Оценка недвижимости сравнительным подходом задает цену объекта недвижимости в сравнении с объектами, выставленными на открытом рынке на дату оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом состоит в выборке самых схожих объектов недвижимости – аналогов на рынке и их корректировке до абсолютного совпадения с оцениваемым объектом недвижимости. Часто используется до 20 корректировок. Если использование сравнительного подхода нереально, в отчете четко должны быть описаны причины невозможности применения сравнительного подхода. Такое бывает только при оценке уникального объекта недвижимости, например, нефтяных и газовых месторождений, Триумфальной арки, колеса обозрения, Горбатого моста и т.д.

Оценка недвижимости затратным подходом менее значима, но должна быть описана в отчете об оценке объекта недвижимости крайне подробно. Затратный подход определяет стоимость объекта недвижимости исходя из затрат, необходимых на формирование аналогичного объекта недвижимости с учетом износа оцениваемой недвижимости.

Оценка недвижимости доходным подходом максимально сложна для расчетов и не всегда применима к оценке объекта оценки, но описание данного подхода не должно выглядеть менее детальным. Доходный подход задает цену объекта недвижимости исходя из дохода, который сможет приносить оцениваемый объект. Вот именно для этого подхода и станут полезны данные о подписанных договорах аренды, о них будет сказано позже.

Каждый подход дает собственную цену объекта оценки, хотя это не означает, что Вы получите отчет с 3-мя ценами на выбор. В финале отчета конечно же должно быть согласование результатов, где любому подходу с учетом достоверности результата, полноты данных, необходимых для расчета и остальных параметров присваивается определенный вес и происходит сложение результатов с учетом их весомости. Результат такой операции и получится максимально вероятная цена объекта оценки при его продаже на открытом рынке, т.е. рыночная стоимость.

Независимая оценка недвижимости в Москве стоит от 15 тысяч рублей, если речь идет об оценке коммерческой недвижимости. Расчет стоимости жилой недвижимости стоит ощутимо меньше, поскольку рынок более насыщен и при оценке жилой недвижимости не используются ни затратный подходы, ни доходный. Оценка жилой недвижимости стоит от 2500 рублей, кроме того следует учитывать, что эта стоимость ближе к демпинговой и врядли стоит ждать достойного качества работы, так как оценщики станут экономить на исполнении Вашего заказа.

Будьте внимательны, полностью проверяйте полученный отчет, не нужно стесняться задавать вопросы, в том слечае если Вам что-то непонятно, требуйте от оценщиков доработки, если что-нибудь не так. Помните, что именно Вам потом работать с таким отчетом.

Справка о стоимости имущества.

Справка о стоимости имущества , как уже говорилось ранее, не может быть отдельным документом. Справка о стоимости имущества должна ссылаться на отчет об оценке коммерческой недвижимости, полное описание недвижимости, здесь должны быть перечислены подходы к оценке недвижимости и указан результат, который имеет оценка объектов недвижимости или оценка коммерческой недвижимости.

Какие документы необходимы для проведения оценки недвижимости.

Вне зависимости от целей оценки коммерческой недвижимости Вам, как клиенту, стоит передать экспертам следующие документы:

Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия).

Документ БТИ, содержащий перечень комнат с указанием их площадей и назначений (экспликация).

Кадастровый паспорт (выдает БТИ).

Выписка из техпаспорта БТИ.

Копия договора аренды земли или документы о праве собственности на земельный участок под строением.

Данные по коммунальным платежам, балансовой стоимости и налогам, связанным с владением оцениваемым объектом недвижимости.

Если есть возможность, предоставьте дополнительную информацию, такую как: сведения о заключенных договорах аренды, затраты на ремонт и т.д., она позволит сделать наиболее достоверный отчет об оценке недвижимости.

В случае если Вам требуется оценка нескольких объектов недвижимости, то всю эту информацию нужно передать на каждый объект. Даже когда проводится оценка объектов недвижимости расположенных в непосредственной близости и Вас интересует их суммарная цена, т.е. осуществляется расчет стоимости имущественного комплекса, информация требуется по каждому строению отдельно, так как конечно же назначение объектов будет разным.